Immobilie Verkaufen – das sind die ersten Schritte!

  |   Peter Eppich
Ein Bild zum Thema Immobilie Verkaufen – das sind die ersten Schritte!

Sie möchten eine Immobilie verkaufen und fragen sich: passt der Makler überhaupt von der menschlichen Seite? Vertritt der Makler meine eigenen Interessen oder nicht? Und kann der Makler gute Leistungen vorweisen? Und wie geht es dann weiter?
All diese Informationen sind hier auf einer Seite zusammengefasst mit vielen weiterführenden Links für alle, die mehr wissen möchten.

Sie möchten eine Immobilie verkaufen?
Dann können Sie hier einen Verkaufsauftrag in die Wege leiten:

zum Formular „Kontakt wegen Immobilienverkauf“

Sie überlegen noch etwas? Dann sind folgende Punkte für Sie wichtig:

VOR dem START: Überlegungen im Vorfeld

Ich beim Kochen in der freien Natur.
Peter Eppich kocht ein Süppchen in der freien Natur.

1. Passt der Makler menschlich zu mir?

Dies ist vielleicht die wichtigste Frage vorab. Am Besten können Sie das natürlich in einem persönlichen Gespräch herausfinden. Falls Sie sich schon vorab ein Bild von mir machen möchten, lesen Sie hier ein wenig rein:

2. Vertritt der Makler meine Interessen?

Vielleicht ist das die zweit wichtigste Frage. Sicher ist: ein Makler, der in Wirklichkeit hintenherum mit der Gegenseite kungelt, wird Sie nicht glücklich machen. Es gibt Makler, die das sogar ganz offiziell dürfen. Ja sogar müssen, um ihr Geld zu verdienen.

Typ A: Der Makler für die Verkäufer, das was ich selbst bin.

OK-Button

Als Inhaber und Gründer habe ich mich zu dieser Variante bewusst entschieden. Bereits seit 2010 (Gründungsjahr) vertrete ich die Interessen der Verkäufer. Ich bin ein Makler, der im Auftrag der Verkäufer tätig ist. Sie als Verkäufer haben dadurch sehr viele Vorteile. Unter Anderem sind dieses:

  • bessere und ehrlichere Beratung bereits bei der Verkaufsplanung
  • faire und ehrlichere Verkaufspreiseinschätzungen
  • ein Exposee, dass den Wert Ihrer Immobilie besser hervorhebt
  • stricktere Vorauswahl von Interessenten
  • peniblere Bonitätsprüfung des Käufers
  • sorgfältigere Vertragsvorbereitung für den Notartermin
  • keine Bezahlung vom Käufer: Informationen dazu: Bestellerprinzip: warum das so wichtig ist!

Das ist praktisch das oberste Ideal für mich als Makler: den Immobilien Verkaufenden den bestmöglichen Mehrwert zu bieten. Andere Makler haben oft ganz andere Ausrichtungen. Lesen Sie weiter:

Varianten, die ich nicht wählen möchte:

Typ B: Der Doppelmakler
Achtung Button
Achtung!

Der Doppelmakler bezieht von beiden Seiten Provision (häufig hälftig geteilt) und darf damit per Gesetz nicht einseitig für eine Seite Partei ergreifen. Ansonsten verliert er seine Provisonsansprüche ganz oder teilweise. Der Doppelmakler steht daher häufig im Zielkonflikt der Parteien und kann / darf am Ende keiner Seite gerecht werden. Dies führt häufig zu großen Enttäuschungen, da sich beide Parteien als „zahlender Maklerkunde“ mehr erhoffen.

 

Typ C: Der Käufermakler

Der Käufermakler handelt „im Auftrag der Kunden“ und dabei meist „kostenlos für Verkäufer!“. Hierbei wird von Verkäufern oft leider etwas übersehen.

Trotz des kurzfristigen Vorteils, keine Provision zahlen zu müssen, überwiegt der Nachteil beim erzielbaren Verkaufspreis deutlich. Denn der Käufermakler darf den Preis der Immobilie drücken. Er wird nur vom Käufer bezahlt und muss daher seine Interessen vertreten. Tut er es nicht, verliert er seine Provision. Den Schaden hat am Ende der Verkäufer.

3. Kann der Makler was?

Einzelaufnahme aus dem Erklärvideo zu den Leistungen von Sonnenland Immobilien
Bild aus dem Video (nur 2:30 Minuten lang), in dem die Sonnenland Leistungen erklärt werden.

Die Frage nach den Leistungen steht direkt nach den obigen Fragen gleich an nächster Stelle. Denn selbst wenn die ersten Punkte alle erfüllt sind: Der Makler muss auch was auf dem Kasten haben. Das zu zeigen ist hier die nächste Aufgabe.

Auf die Schnelle hilft hier das Video (2:30min) weiter, welches kurz und knapp über die Leistungen von Sonnenland aufklärt.  Video bei Youtube!

Wer mehr Zeit und Lust hat, für den ist dies die Übersicht mit den wichtigsten Punkten:

Leistungskatalog (Auszug)

 

Der START: Sie gehen jetzt zum Makler

Sie haben sich entschlossen und machen nun den ersten Termin mit dem Makler. Dieser erste Termin ist zunächst noch unverbindlich. Sie möchten auf der einen Seite natürlich den Makler kennen lernen. Auf der anderen Seite soll der Makler die Immobilie kennen lernen. Und was ist mit Ihnen selbst? Welche Wünsche haben Sie beim Verkauf? Auch dieses wird im ersten Termin eine wesentliche Rolle spielen.

1. Der erste Termin im Büro

Die mir liebste Variante ist, dass wir uns zuerst bei uns im Büro treffen. Sie lernen dann die „Zentrale“ von Sonnenland kennen. Kein großer Schick, bescheiden im Auftreten und auf die praktische Nutzbarkeit getrimmt. So sehen unsere Räumlichkeiten auf. Je nach Marktlage arbeiten neben mir als Chef zwischen 1 und 3 Mitarbeitende in den Räumlichkeiten.

Sie bringen Unterlagen zu Ihrer Immobilie mit und ich zeige Ihnen, welche Präsentations- und Vermarktungsmöglichkeiten wir haben. Sind Ihre Unterlagen komplett, können wir sofort eine vorläufige Schnellbewertung durchführen, die eine erste grobe Richtschnur gibt.

2. Der Termin vor Ort in der Immobilie

Waren Sie bereits bei uns im Büro, dann besteht dieser Termin aus der Besichtigung der Immobilie und einer kurzen Beratung, welche Dinge man aus Sicht eines Käufers noch optimieren kann. Darunter fallen zum Beispiel:

  • Betonkosmetik
  • Gartenarbeiten
  • optisches Erscheinungsbild

Waren Sie davor noch nicht im Büro, zeige ich Ihnen bei der Gelegenheit natürlich auch gern ein paar Musterexposees sowie eine virtuelle Besichtigung auf einem mobilen Tablet. Hier werden auch alle Detaildaten aufgenommen, die für eine exakte Wertermittlung notwendig ist. In dem Termin klären wir auch, ob Ihre Immobilie sich als „hochwertige Luxus-Immobilie“ eignet. Weitere Informationen: Wann ist eine Immobilie hochwertig?

3. Die Vertragsunterzeichnung

Wir haben zuvor schon über den besten Angebotspreis sowie die Details im groben gesprochen. Die detaillierte Wertermittlung wird präsentiert und Sie sind nicht überrascht. Sie sind mit der Vermarktungsvariante „Exklusiv“ einverstanden und haben sich auch bei den übrigen angebotenen Vertragsteilen vom Nutzen überzeugen können. Jetzt geht es in die Formulierungsdetails.

Ich erkläre Ihnen jeden Punkt im Vertrag und wir können über alle denkbaren Varianten sprechen. Ziel ist es, dass Sie am Ende die Sicherheit erhalten, dass wir Ihre Ziele erreichen können. Kleingedrucktes gibt es bei uns nicht.

4. der Fototermin

Panoramafotografie
Beispiel einer Panoramafotografie

 

Ich rücke, idealerweise bei bestem Wetter, mit voller Fotoausrüstung an. Mit im Gepäck habe ich immer dabei.

  • Spiegelreflexkamera
  • Weitwinkelobjektiv
  • Fischaugenobjektiv
  • schweres Stativ
  • schwerer 360° Schwenk-Stativ-Kopf
  • Fernauslöser
  • Ersatzakkus
  • Fusselentferner

Für die Erstellung der 360° Fotos benötige ich pro Raum im Schnitt eine Stunde. Etwas weniger als die Hälfte davon bei Ihnen vor Ort. Es werden an der Kamera die richtigen Einstellungen wie Fokus, Empfindlichkeit, Blende, Zeit, Orientierung im Raum, Blickwinkel usw manuell eingestellt. Das ermöglicht auch in ungewöhnlichen Lichtsituationen beste Ergebnisse zu erzielen. (Beispiele begeisternde Fotos vom Immobilienfotograf ) Automatische 360° Kameras benutze ich nur in seltenen Fällen. Zum Beispiel auf meinem 18m hohen Hochstativ.

5. Das Exposee wird fertig gestellt

Beispiel eines modernen Immobilien-Exposees

Aus den Fotos und den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wird jetzt das Exposee (Beispiele hier). Es enthält alle wichtigen Informationen. Die hohe Qualitüt führt zu einer erhöhten Interessentenanzahl

6. die ersten Bestands-Such-Kunden werden angeschrieben

Das Exposee ist fertig, die ersten Inserate geplant. In dieser kurzen Zwischenzeit werden bestehende Suchkunden oder ehemalige Interessenten, die nicht mehr zum Zuge gekommen sind, mit dem Exposee angeschrieben.

7. die ersten Inserate gehen online

Jetzt ist es soweit. Die ersten Inserate gehen online. Dabei fahren wir eine genau abgestimmte Strategie, die auf der einen Seite die Exklusivität Ihrer Immobilie gerecht wird und andererseits für die bestmöglichen Interessenten sorgt. Ziel ist es dabei, Wellen von Interessenten zu erhalten, die koordiniert und zeitnah mit Informationen versorgt werden. Ich habe dieses Jahr eine ausführliche Analyse der aktuell am Markt befindlichen Immobilienportale vorgenommen. Test Immobilienportale ein Vergleich 2018

8. Besichtigungstermin wird durchgeführt

Checkliste BesichtigungsterminDer Besichtigungstermin wird so orchestriert, dass alle Interessenten zwar Einzeltermine erhalten, aber zum Beispiel bei einer Wohnung im 30min Takt zusammengefasst werden. Dies hat den Vorteil, dass wir achtsam mit Ihrer Zeit sowie unserer eigenen Zeit umgehen. So die Zeit für einen einzelnen Interessenten nicht reichen sollte, vereinbaren wir gern auch einen zweiten Termin. Für den Besichtigungstermin habe ich eine Checkliste Besichtigungstermin erstellt, damit nichts vergessen wird.

9. Interessenten werden ausgewählt

Nicht jeder, der laut schreit, kann am Ende kaufen. Davor steht unsere Käuferqualifizierung. Damit stelle ich sicher, dass der Käufer am Ende auch den Kaufpreis bezahlen kann. Denn diese Prüfung wird selbst vom Notar nicht vorgenommen. Weitere Infos zur Qualifizierung finden Sie hier: Qualifizierung der Immobilien Käufer

10. Notartermin wird vorbereitet

Im Grunde kümmern wir uns um alles, was für einen erfolgreichen Notartermin notwendig ist. Dabei findet die gesamte Vorbereitung zu einem einzigen Zweck statt: Sie werden gut vorbereitet und erhalten die Möglichkeit bereits vor dem Unterschriftstermin zu prüfen, dass alles seine Richtigkeit hat.

14 Tage vor dem Termin möchten wir Ihnen bereits den Vorentwurf zugeschickt haben. Je nach Auslastung der Notare klappt das auch meistens ganz gut. Ein paar Tage vor dem Notartermin treffen wir uns zusammen mit dem Käufer und besprechen in entspannter Atmosphäre die Vertragsdetails Zeile für Zeile.

Im Notartermin gibt es dann keine Überraschungen mehr. Mehr Details zur Vorbereitung können Sie hier lesen: Erfolg im Notartermin ohne Überraschungen!

11. Notartermin wird begleitet.

Kind hält Blume in der HandJetzt muss nur noch die Tinte trocken werden. Der Notar verliest den Vertragstext. Wir halten jeweils ein Exemplar zum mitlesen in der Hand und haben eventuell Fragen mitgebracht, die wir jetzt stellen. Der Notar macht die letzten Ergänzungen und legt den Vertrag zur Unterschrift vor. Unterschreiben und geschafft.

Gratulation!


 

Wie geht die Geschichte weiter? Was macht der Notar danach? Wann bekommen Sie Ihr Geld? All das ist im Rahmen dieses Beitrages zu Aufwändig. Bei Gelegenheit werde ich dazu mal ein Erklärvideo machen und hier zum Download zur Verfügung zu stellen. Da alle diese Fragen im Vorbesprechungstermin – Punkt 10 – schon umfassend geklärt werden – schiebe ich das noch ein wenig hinaus.

Wenn Sie sich nach Lesen der Zeilen entschieden haben, mein Kunde werden zu wollen oder zumindest einen Erstkontakt zu wagen, rufen Sie mich gern an oder schreiben mir eine Email.

 

Vielen Dank

 

Ihr Peter Eppich