Mietpreisbremse Baienfurt

Gilt die Mietpreisbremse in Baienfurt?

JA! In Baienfurt gilt die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze!


Verkaufen oder Vermieten Wertermittlung
In Baienfurt überlegen sich die ersten Vermieter, ob sie nicht besser verkaufen sollten.

Wie unterscheidet sich die Mietpreisbremse von der Kappungsgrenze?

Die Mietpreisbremse betrifft Sie, falls Sie eine Wohnung vermieten. Hier darf die neue Miethöhe nicht mehr beliebig erhöht werden. Dies gilt auch bei der Neuvermietung bei einem Mieterwechsel. In Baienfurt darf die Miete maximal 10% über dem ortsüblichen Vergleich liegen. Die Vergleichsmiete wird hier über den vorhandenen Mietspiegel ermittelt.

In Baienfurt bedeutet die Mietpreisbremse:

Höchstens 10% über Vergleichsmiete selbst bei Neuvermietung

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Die Mietpreisbremse in Baienfurt gilt auch für kleine Wohneinheiten.

In Baienfurt darf zum Beispiel bei einer Neuvermietung der Eigentümer maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Als Vermieter sollten Sie zunächst die passende Vergleichsmiete ermitteln. Danach dürfen Sie als Vermieter dann nur noch höchstens 10% bei einer Vermietung über dem Durchschnitt liegen. Dies gilt auch für Neuvermietungen. Aber es gibt einige Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

Folgende Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse

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Bei einem Neubau gilt die Mietbremse nicht
  1. Hat der alte Mieter schon vorher mehr als 10% über der Vergleichsmiete bezahlt? Dann haben Sie Glück. Denn in diesem Fall ist es Ihnen erlaubt, den bisherigen Preis weiterhin auch vonn einem neuen Mieter zu verlangen. Ein zusätzlicher Aufschlag ist aber nicht zulässig
  2. Sie vermieten einen Neubau? Auch dann können Sie sich freuen. Denn ein Neubau ist per Gesetzestext eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 fertig gestellt wurde. Und eine Neubauwohnung wird von der Mietpreisbremse ausgenommen.
  3. Sie haben richtig tiefgreifende und umfassende Sanierungen vorgenommen. Und Sie haben mehr als 1/3 des Neubauwertes in die Sanierung investiert? Dann gilt für die betreffende Wohnung die Mietpreisbremse nicht.

Mietspiegel Baienfurt:

Hier gibt es einen einfachen Mietspiegel. Dieser kann von der Webseite der Stadt heruntergeladen werden


Kappungsgrenze in Baienfurt?

Max. 15% Mietsteigerung in 3 Jahren!

Die Mieterhöhung innerhalb eines 3-Jahres-Zeitraumes wird hier geregelt. In 3 Jahren darf die Miete maximal um 15% erhöhen werden. Früher lag der Wert bei 20%. Dieser ist jetzt auch in Baienfurt auf 15% gesenkt worden.

IN DER PRAXIS:

Für einen Vermieter, der bisher zu billig vermietet hat, ist das ungünstig. Denn um die Miete an die ortsüblichen Vergleichsmiete anzunähern, muss er jetzt länger warten. Eine 20%ige Mieterhöhung darf er nun etwa über vier Jahre verteilen.

BEACHTEN:

Die Kappungsgrenze sowie die Mietpreisbremse gelten zusammen. Somit darf zwar um 15% pro 3 Jahre erhöht werden, jedoch nur bis zu der in der Mietbremse definierten Obergrenzen.

Ausnahmen von der Kappungsgrenze;

  • Bei Neuvermietungen darf in einem Rutsch bis zur Obergrenze der Mietbremse erhöht werden
  • gewerblicher Nutzungen sind davon ausgenommen
  • nach Modernisierungsmaßnahmen kann man ebenfalls von der Kappungsgrenze abweichen
  • Vergrößerung des Wohnraumes, zum Beispiel zur Anbauten
  • Zuschlägen im Fall von Untervermietungen

5 Jahre Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Gleichzeitig wurde die  Verlängerung der Kündigungsfristen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum eingeführt. Dies wird häufig an dieser Stelle vergessen. Die Verlängerung wurde in 44 Städten in Baden Württemberg beschlossen und gilt auch in Baienfurt.

Ein Beispiel:

Ein Käufer erwirbt eine Kapitalanlage mit 10 Mietwohnungen. Diese teilt er dann in Eigentumswohnungen auf. Anschließend verkauft er die einzelnen Einheiten an Kleinanleger. Diese können theoretisch auch eine Einheit zur Eigennutzung kaufen. In diesem Fall hat der bestehende Mieter aber einen 5 jährigen Kündigungsschutz. Dieser beginnt mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch. Zusätzlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.

Ausnahme vom verlängerten Kündigungsschutz:

Der Mieter zieht erst ein, NACHDEM die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. In dem Fall gelten beim Verkauf die üblichen gesetzlichen Kündigungsfristen bei Eigenbedarf. Ein Eigenbedarf muss aber korrekt begründet werden.

Kritik: Warum in Baienfurt kaum Nutzen entstanden ist

Kritik an der Mietenbremse in Baienfurt

Bild eines sehr kritisch schauenden MaklersDie Reaktion der Vermieter von Wohnimmobilien ist eigentlich absehbar gewesen. Eine Neuvermietung nach einem Auszug wird kritisch überdacht. Es scheint nun oft viel rentabler, eine freie Wohnung zu verkaufen. Die aktuellen Verkaufspreise sind im Vergleich zu den erzielbaren Mieten sehr attraktiv. Das bedeutet im Umkehrschluss:

Immobilie-privat-verkaufenWenn der bisherige Vermieter nicht heute verkauft: dann braucht er ungefähr 40 Jahre, bis sich das auszahlt. Denn die Mietpreisbremse verhindert, dass ein Vermieter eine dem hohen möglichen Kaufpreis angepasste Miete erhalten kann. Dass eine Mietwohnung auch Kosten und Renovierungen verursacht, ist berücksichtigt. Wer bei diesen Konditionen auf eine Neuvermietung verzichtet kann stattdessen beim Verkauf satte Gewinne machen.
So reduziert sich mit der Zeit die Anzahl der verfügbaren Mietwohnungen. Und wer es sich leisten kann, kauft lieber eine Wohnung, anstelle Miete zu bezahlen. Aber für die, die sich das nicht leisten können, bleiben mit der Zeit immer weniger Wohnungen übrig. Im Gegensatz dazu bekommen die, für welche ein Kauf finanziell möglich ist, viel leichter eine Wohnung als zuvor.

Wenn es keinen staatlich geförderten Wohnungsbau gibt, wird sich an dieser Situation nichts ändern. Durch die Mietenbremse ist ja keine einzige neue Wohnung entstanden. Stattdessen verschwinden langsam mögliche Mietwohnungen zugunsten von Kaufimmobilien.

Kritik an der Kappungsgrenze in Baienfurt

Die Wirkung der Mietpreisbremse ist in Freiburg weniger toll als erhofft. Bild von unzufriedener Frau

Die Kappungsgrenze in Baienfurt verhindert, dass zu niedrige Mieten zügig an das übliche Niveau angehoben werden können. Dies spielt insbesondere beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung eine große Rolle. Denn so wird eine betroffene Wohnung für Kapitalanleger weniger interessant. Stattdessen überwiegt der Interessentenkreis der Selbstnutzer. Was dann passiert, wundert keinen. Altmieter werden von den Käufern auf Eigenbedarf gekündigt. Der Effekt ist nicht besonders ausgeprägt, jedoch auch nicht zu leugnen.

Daher ist die Kappungsgrenze ein zweischneidiges Schwert. Solange die vermietete Eigentumswohnung nicht verkauft wird, freut sich der Mieter. Sobald jedoch ein Verkauf ansteht, überlegt er sich, ob er nicht freiwillig einer größeren Mieterhöhung zustimmt, nur damit die Wahrscheinlichkeit einen Kapitalanleger als Käufer zu gewinnen, steigt.

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ausgeführt von:
Sonnenland Immobilien
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Hier werden die wichtigsten Informationen zur Mietpreisbremse in Baienfurt erklärt. Auch die Kappungsgrenze ist ein wichtiges Thema
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